Motivos para vender su casa.
Estamos al final de una profunda crisis inmobiliaria en las que los precios de las viviendas han experimentado importantes bajadas.
Se empiezan a notar síntomas de recuperación, pero los precios se resisten a subir porque todavía son más las personas que quieren vender una vivienda que las que quieren comprar.
Por eso necesita un buen motivo para vender su casa con las condiciones actuales de mercado.
Revise sus motivos para vender ahora su casa y el plazo que se fija para obtener su objetivo.
Los motivos habituales para vender una vivienda suelen ser económicos, laborales o familiares.
¿Cómo preparar su casa para venderla?
Una vez que ha encontrado un buen motivo para vender su casa, es el momento de prepararla para venderla con éxito. Tenga en cuenta que cuando reciba la visita de unos compradores interesados en ella, le van a dedicar, en una primera visita un tiempo que rara vez excede de los diez minutos. En ese tiempo tiene que procurar que el posible comprador se lleve la mejor impresión posible.
• Para conseguirlo arregle, recoja y limpie la vivienda.
• Recoja y ordene el interior de los armarios.
• “Despersonalice” su vivienda. Retire en el momento de la visita las fotos personales.
• Haga que su casa brille: Levante las persianas, descorra las cortinas y encienda las luces.
• Cuide los olores, ventile la casa e instale ambientadores suaves.
• Evite los animales domésticos durante las visitas. Hacen que unas personas se distraigan y que otras se puedan sentir incómodos.
• Acometa pequeñas reparaciones que mejoren la presentación de su casa.
Factores que SÍ influyen en el precio de su vivienda.
Es importante que recuerde que su vivienda va a competir en el mercado con otras viviendas con parecidas características y ubicadas en el mismo barrio.
Su vivienda solo podrá competir si usted decide fijar un precio de salida que el mercado esté dispuesto a pagar por ella.
El precio es, hoy por hoy, el factor más decisivo e importante en la venta de una vivienda, debido a la importante oferta de viviendas que compiten en el mercado.
Estos son los factores que sí influyen a la hora de conocer el valor de mercado de una vivienda:
• El barrio donde está ubicada la vivienda.
• Los servicios públicos y privados cercanos a la vivienda.
• El tráfico de la calle y la facilidad de acceso a autovías.
• El vecindario.
• El edificio y sus zonas comunes.
• El estado de conservación de la vivienda.
• La orientación, las vistas y la altura de la vivienda.
Factores que NO influyen en el precio de su vivienda.
Por muy doloroso e injusto que le pueda parecer ésos son algunos de los factores que no influyen en el precio de una vivienda:
• El dinero que un vendedor necesita.
• Sus propias expectativas.
• El precio que en su día pago por la vivienda.
• El importe de la hipoteca.
• Los gastos que acarrean la venta de la vivienda.
• La inversión en la “decoración personal” de la vivienda.
• El precio al que le dijo que un vecino vendió su casa.
Como puede comprobar, sí influyen los factores objetivos, o sea, aquellos que tienen que ver con la vivienda y su entorno.
Por el contrario, lamentablemente, no influyen en el precio de una vivienda los factores subjetivos, o sea, los asociados a las circunstancias del propietario.
¿Cómo puede fijar el valor de mercado de su vivienda?
Como hemos dicho el precio es el factor más importante a la hora de vender una vivienda, ya que es el primer factor que utilizan los compradores para descartar viviendas en sus búsquedas a través de los portales inmobiliarios.
El precio de una vivienda no lo fija ni el comprador, ni el vendedor.
En un mercado abierto y trasparente como el de la vivienda es el conjunto de compradores y vendedores quienes, en conjunto, fijan el valor de mercado de una vivienda.
Para conocer el valor de mercado de su vivienda busque y analice los siguientes datos:
• Valore los aspectos positivos y negativos de su vivienda.
• Conozca el número total de viviendas de su barrio.
• Cuantifique el número de viviendas a la venta de su barrio, con características parecidas a la suya.
• Analice comparativamente los precios de las viviendas que se ofrecen a la venta en su barrio.
• Conozca el número de viviendas vendidas en los dos años anteriores en su barrio.
• Acumule un histórico de precios reales de ventas de vivienda en su barrio.
• Calcule el coste, que para usted tiene, el no vender la vivienda.
Reuniendo y analizando todos esos datos, usted estará en las mejores condiciones para fijar el valor de mercado de su vivienda.
La importancia del marketing en la venta de su vivienda.
Elabore un plan de acciones que consiga que la información de su vivienda llegue al mayor número de compradores interesados.
Para ello, usted puede hacer las siguientes acciones comerciales:
• A la hora de elaborar un reportaje fotográfico de su vivienda, huya de las fotos tomadas con un teléfono. Utilice una cámara profesional yo mejor los servicios de un fotógrafo profesional.
• Elabore un anuncio para los portales inmobiliarios que llame la atención de los compradores.
• Publique su anuncio en un buen número de portales inmobiliarios.
• Imprima folletos con la imagen de su casa y repártalos por el barrio.
• Haga cualquier otra acción comercial encaminada a difundir la información de su vivienda entre posibles compradores.
La atención a los compradores interesados en su vivienda.
Una vez que los compradores interesados en su vivienda se pongan en contacto con usted, entonces ocúpese de:
• Durante la visita argumente las ventajas de su vivienda en función de las necesidades y motivaciones de compra de sus clientes.
• Negocie con ellos el precio, los impuestos y los gastos asociados a la compraventa.
• Piense que cada vez es más habitual que los compradores asistan con sus Agentes, Asesores, e incluso Abogados.
• Una vez que llegue a un acuerdo, plásmelo en contratos privados de arras y compraventa.
• Reúna toda la documentación necesaria para la escritura de compraventa.
• Después de la escritura, ocúpese de cambiar la titularidad de los servicios de su vivienda: Agua, luz, teléfono, gas, etc.
La difusión comercial de su vivienda.
Procure que su vivienda sea conocida por el mayor número de Agentes inmobiliarios.
Pero piense que cuando usted contacta con un buen número de Agentes se puede encontrar con las siguientes dificultades:
• Si trabaja con varios Agentes tendrá diferentes acuerdos con cala uno de ellos.
• En función de esos acuerdos es posible que su vivienda aparezca en los portales inmobiliarios con distintos precios, con el desprestigio comercial que eso supone para su vivienda.
• Cuando varios Agentes “trabajan” con su vivienda, ninguno de ellos se responsabiliza de la venta de su vivienda.
• Además, ninguno invierte su tiempo su trabajo y su dinero para conseguir que su casa se venda, ya que todos temen hacerlo y perderlo porque “luego la puede vender otro Agente y yo he perdido lo invertido”.
¿Cómo elegir al agente inmobiliario más adecuado?
A la hora de elegir su Agente inmobiliario es importante que usted tenga en cuenta:
• Piense que todos los agentes no son iguales.
Solicite una Guía de Servicios, por escrito y firmada. En la misma comprobará lo que el Agente está dispuesto a hacer por usted.
• Valore el compromiso del Agente.
Solicite por escrito y firmado el Plan de Marketing. En el comprobará las acciones que representan el tiempo, el trabajo y el dinero que el Agente está dispuesto a invertir para que su casa se venda en las mejores condiciones.
• Valore la atención personalizada.
Pregunte al Agente por el número de vendedores a los que atiende de forma simultánea. A mayor número de propietarios y de propiedades, menor atención personal.
Los gastos de la compraventa.
En Elche, y en el resto de “Levante”, son los únicos sitios donde se suele aplicar los gastos “Según Ley”. Está regulado en el Art. 1.455 del Código Civil, que dice: “Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario”.
Viene a decir que el vendedor paga todo gasto anterior a la compra (Plus Valía Municipal, que se calcula por las fechas en la que compró y la de la venta, puesta al día en recibos y cancelación de cargas), y el comprador todos los gastos de después de la venta (impuestos y Registro de la Propiedad).
El sitio donde coinciden es en Notaría. La venta se considera hecha una vez que se ha firmado.
Para ello (antes de la firma), el notario ha redactado y leído la escritura (paga el vendedor). Las copias (que salen después de la firma) las paga el comprador.
Traducido a “dinero”, el vendedor paga aproximadamente un 80% de la factura del notario, y el comprador aproximadamente un 20%.
Los impuestos estatales por la venta de la vivienda para el vendedor.
Los impuestos se calculan, en principio en función del valor que se ponga en escritura, que siempre debería ser el precio en que se vende.
Un vendedor tiene que atender al incremento de patrimonio en su Declaración sobre la Renta del año que corresponda a la escritura de compraventa.
Se calcula por la diferencia entre el precio en que compró (más los gastos que tuvo) y el precio en que vende (menos los gastos que tiene).
Hay varias exenciones, siendo las más destacadas:
• Mayores de 65 años que transmiten su vivienda habitual.
• Reinversión de lo obtenido en la venta en a compra de una vivienda habitual durante los dos años siguientes a la venta de la vivienda.
El impuesto municipal de plusvalía.
Es el antiguo nombre que tenía el actual Impuesto Sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Realmente, es la denominación que se sigue utilizando.
Se supone que el Ayuntamiento va haciendo mejoras en la ciudad, lo que lleva a que la zona (el suelo), cada vez valga más. Y, una vez que se vende algo (urbano), se paga por ello.
Es un impuesto para el que no influye para nada el valor en que se vende. Se paga una cantidad distinta en cada Ayuntamiento, ya que la propia Ley donde se aprueba diferencia entre escalados de número de habitantes y luego, sobre las bases máxima y mínima para cada Ayuntamiento, éste puede establecer qué cobra (la mayoría el máximo).
Para su cálculo sólo influyen:
• El número de habitantes del Ayuntamiento, como hemos visto.
• El valor del suelo en el IBI del año en que se vende.
• El número de años que se ha tenido el inmueble.
Es un impuesto que SIEMPRE corresponde al transmitente. Aunque se pactara lo contrario, en caso de impago, el Ayuntamiento siempre se lo reclamará al “sujeto pasivo” (el transmitente).
El certificado de eficiencia energética (C.E.E.)
Es obligatorio desde junio de 2013 para:
• Anunciar una propiedad en cualquier medio.
• Vender o alquilar una propiedad.
Se debe poner en todos los anuncios, contratos… Lo que hay que poner es la “etiqueta energética” en su formato oficial. Estamos acostumbrados a verlo en lavadoras, frigoríficos… En las casas tiene que ser lo mismo.
El propietario debe encargarlo a un técnico (Arquitecto Técnico o Arquitecto Superior) y asumir su coste. Las sanciones para el propietario por no tenerlo van de 300 a 600 € por inmueble.
Hay algunas excepciones a la obligatoriedad del CEE:
• Los garajes.
• Las naves industriales.
• Construcciones provisionales.
• Edificios aislados con una superficie útil menor a 50 m2.
• Edificios o inmuebles que en el momento de la venta se encuentren en muy mal estado y posteriormente se vaya a realizar una reforma integral o su demolición.
• Edificios o viviendas que se utilicen menos de 4 meses al año, o que realicen un gasto inferior al 25% del gasto energético supuesto para un año completo.
Los gastos de la comunidad de propietarios.
Es lo que se paga de forma mensual, bimensual, trimestral, semestral, anual… para el mantenimiento de la comunidad.
Por Ley, cada vivienda paga un porcentaje de los gastos comunes, según el coeficiente de participación (el “tamaño” de la vivienda en relación al total “tamaño” del edificio).
El obligado al pago es el propietario en el primer día del periodo en que se pague, aunque se venda ese mismo día…
También es responsable del pago de las derramas (aunque se aplacen, se fraccionen o no se hubieran empezado a pagar) el propietario en el día en que se aprueban (a no ser que expresamente se pacte lo contrario en la compraventa).
Por Ley, el comprador responde del pago de la comunidad (y derramas) del año en curso y de los tres años anteriores.
Por tanto, para el día de la firma del contrato privado (y también para el día de la firma ante Notario), siempre deberemos tener un certificado del Administrador, con el visto bueno del Presidente, donde nos certifiquen el estado en que se encuentran los pagos.
El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)
Es el recibo que se paga todos los años al Ayuntamiento, por ser propietario de una referencia catastral (un bien inmueble).
Devengo: Aunque se gire en otra fecha, y aunque se venda antes de que se gire, el obligado al pago íntegro es el propietario a día 1 de enero de ese año.
El obligado al pago (“sujeto pasivo”) es el titular catastral a fecha 1 de enero de cada año. Aunque se pacte cualquier otra cosa en una escritura de compra-venta, el Ayuntamiento siempre reclamará el pago al “sujeto pasivo” (el propietario “que le ha pasado” el Catastro).
Fecha de pago: es distinta en cada Ayuntamiento.
Forma de pago: Se puede domiciliar, pagar íntegro, fraccionar, aplazar… tras un acuerdo con el propio Ayuntamiento.